L'ACQUISTO DELLA CASA, FASE PER FASE

Proposta di acquisto

Si tratta di un documento in cui l’acquirente propone al venditore di comprare un immobile a un certo prezzo e a certe condizioni.

L’impegno è effettivo solo se la proposta è “irrevocabile” per un certo periodo (15 giorni), in attesa dell’accettazione del venditore stesso.

Preliminare di acquisto

Più conosciuto come “compromesso” è un contratto in cui l’acquirente promette di acquistare e il venditore di vendere un immobile, a un certo prezzo e a certe condizioni.

L’impegno vale per entrambi, ma non lega altre persone (per esempio, l’erede di uno dei due) e, normalmente, non ha effetti rispetto ad alcun altro, per esempio il Comune che chiede il versamento dell’Ici o un debitore che mette un’ipoteca sull’immobile.

Tuttavia, se “registrato”, cioè depositato con una data certa attribuita all’atto, consente alcuni vantaggi, come la detrazione fiscale del 36% sul recupero.

Al preliminare d’acquisto l’acquirente corrisponde al venditore un acconto sul prezzo pattuito ed entrambe le parti corrispondono l’eventuale compenso all’agenzia immobiliare che ha seguito la trattativa.

La registrazione dei contratti preliminari

La più importante novità in tema di agenti immobiliari introdotta dalla Finanziaria 2007 è l’obbligo previsto per questi ultimi di registrare le “scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari”.

Il preliminare deve essere registrato in termine fisso, cioè entro 20 giorni dalla data di redazione.

Quanto alla misura dell’imposta, la regola generale è che il preliminare sconta l’imposta di registro in misura fissa pari a Euro 168,00

L’imposta si applica in misura proporzionale alle eventuali clausole accessorie del preliminare che contemplino la corresponsione di somme al promettente venditore. Così:

• le eventuali somme versate a titolo di caparra confirmatoria scontano l’imposta proporzionale con aliquota dello 0,50 %;
• gli eventuali acconti prezzo indicati nel preliminare, se non sono soggetti a Iva, scontano l’imposta proporzionale con aliquota del 3%

Le somme pagate per le imposte proporzionali su caparre ed acconti saranno scomputate dall’imposta dovuta per la registrazione del contratto definitivo.

Rogito

Questo termine comune comprende due diversi contratti stipulabili obbligatoriamente davanti al notaio per il passaggio di proprietà di un immobile: “l’atto pubblico di compravendita” o la “scrittura privata autentificata di compravendita”. Il primo costa un po’ di più, ma offre maggiori garanzie.

Trascrizione del rogito

L’operazione che dichiara l’avvenuto passaggio di proprietà è la trascrizione del rogito, a cura del notaio, nei registri immobiliari, in modo da essere visibile da chiunque ne abbia interesse. Tra più trascrizioni, vale quella fatta per prima.

Contratto di mutuo ipotecario

Anch’esso va redatto con la presenza obbligatoria del notaio. E l’ipoteca va iscritta (si dice così) nei registri immobiliari.

SPESE A CARICO DELL'ACQUIRENTE

Spese applicate sul valore dichiarato

• Allegati e bolli (spese fisse)
• Imposta

Se vende privato:

• Registro 3% (prima casa) + € 336,00
• Registro 10% (seconda casa)

Se vende impresa:

• Iva 4% (prima casa) + € 504,00
• Iva 10% (seconda casa) + € 504,00
• Iva 20% da società a società