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L'ACQUISTO DELLA CASA, FASE PER FASE

Proposta di acquisto

La proposta irrevocabile d’acquisto è una comunicazione scritta con la quale un aspirante acquirente si propone al venditore della casa a cui è interessato, dichiarandosi disposto ad acquistarla a un determinato prezzo e condizioni, versando un piccolo acconto.

Il venditore può accettare o meno l'offerta, sempre per iscritto. Nel caso in cui la rifiuti deve restituire l'acconto. Nel caso in cui l'accetti questo si trasforma automaticamente in caparra confirmatoria.

Con l'avvenuta conoscenza dell'accettazione della proposta il contratto si puo considerare concluso.

Preliminare di compravendita o compromesso

Il contratto preliminare di compravendita è il principale strumento contrattuale con il quale le persone che intendono vendere o acquistare una casa di abitazione (o qualsiasi altro immobile) si impegnano, per iscritto a pena di nullità (il contratto nullo è invalido e non produce alcun effetto), a fare ciò. Si badi bene, le parti si impegnano o, per meglio dire, si obbligano giuridicamente con efficacia vincolante tra di loro, ad alienare e ad acquistare l’immobile. Ciò significa che le parti del contratto, e più precisamente il promittente venditore, proprietario dell’immobile che intende alienarlo, e il promittente acquirente, che intende quindi acquistare, assumono l’impegno o l’obbligo, rispettivamente, di vendere e acquistare la casa, e quindi si impegnano a stipulare un nuovo contratto, il contratto definitivo di compravendita, con il quale unicamente avverrà il trasferimento di proprietà.

In tale giorno viene corrisposta all'agenzia immobiliare la provvigione già pattuita in fase di proposta d'acquisto.

Atto notarile

Raggiunto l'accordo tra venditore e compratore, concluso il compromesso, occorre procedere ora, entro il termine fissato ap­punto nel compromesso, a stipulare l'atto pubblico di compraven­dita, quello che tutti chiamano, il rogito: si trat­ta di un atto che deve essere compiuto davanti al notaio indicato da una delle parti (l'uso è che sia scelto dal compratore). L’ atto predisposto dal Notaio riproduce, sostanzialmente, il contenuto del compro­messo, rispetto al quale, però è molto più dettagliato, vengono indicati i confini e la consistenza dell’immobile venduto, le parti comuni dell'edificio, viene richiamato il regolamento di condominio, viene dato atto della situazione dell'appartamento quanto alla regolarità edilizia e vengono compiuti una serie di adempimenti fi­scali.

 Le imposte sull'acquisto e le agevolazioni fiscali     

Sull’acquisto della prima casa è dovuta l’ IVA al 4% (cioè con  una aliquota più bassa rispetto a quella normalmente applicata alla cessione di immobili, che è pari al 10 %).
Se l’acquisto è invece soggetto ad imposta di registro, a decorrere dal 1° gennaio 2014, l’applicazione delle imposte dovute sui trasferimenti immobiliari, è del 2% calcolata sulla rendita catastale aggiornata.

Le imposte ipotecaria e catastale  sull’acquisto della prima casa sono invece dovute nella misura fissa per ciascuna imposta e stabilite nella seguente misura: 

  • € 50,00 in caso di trasferimento soggetto a imposta di registro;
  • € 200,00 (in sostituzione di € 168,00), in caso di trasferimento soggetto a IVA.

Le pertinenze della prima casa, se costituiscono unità immobiliari autonome, cioè con una propria iscrizione al Catasto urbano ed una propria rendita catastale, fruiscono delle medesime agevolazioni, con il limite di una pertinenza per ogni categoria.

I requisiti per fruire delle agevolazioni

Chi acquista la prima casa può fruire delle suddette agevolazioni a condizione che:

  • non possegga, nello stesso Comune, altro immobile idoneo ad essere adibito ad abitazione, neppure in comunione con il coniuge;
  • non sia titolare di diritti di uso, usufrutto, abitazione su altro immobile nel medesimo Comune;
  • non sia titolare, interamente o per quote,  di altro immobile su tutto il territorio nazionale, per il quale abbia già fruito delle agevolazioni ;
  • l’immobile si trovi nel Comune in cui l’acquirente ha stabilito o stabilirà  la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto, o nel quale svolge la propria attività;
  • l’immobile acquistato non sia considerato “di lusso” cioè non appartenga alle categorie catastali A/1, A/8, A/9.
     

 Tali condizioni devono sussistere tutte al momento dell’acquisto, e devono essere dichiarate al notaio, che le trascrive nell’atto di compravendita.